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FWI - Pressemitteilung 18.05.2017

Gründung einer städtische Wohnungsbaugesellschaft derzeit sinnvoll?

Die FWI erwartet eine ergebnisoffene Prüfung durch ein neutrales Gutachten, ob eine städtische Wohnungsbaugesellschaft sinnvoll ist. Das Gutachten muss eine Bedarfsanalyse (wieviel Wohnberechtigungsscheine wurden ausgestellt, wie viele kann es theoretisch – Anspruchsberechtigte in Castrop-Rauxel ? - überhaupt geben) enthalten und auch zunächst die Situation auf dem städtischen Immobilienmarkt (Angebot/Nachfrage, Mietpreise, Mietpreisstruktur im unteren Sektor, Leerstände etc.) bewerten. D.h. für die FWI, dass vor der "Konstruktion" mit einem Vorschlag zur rechtlichen Ausgestaltung, z.B. GmbH & Co Kg und der Geschäftsgrundlagen nebst Wirtschaftsplan etc., hier eine "Sollbruchstelle" eingefügt werden muss. Die Entscheidung hängt insbesondere davon ab, wie die soziale Wohnungsbauförderung seitens des Landes und des Bundes zukünftig gestaltet wird. Derzeit ist diese befristet bis 2019!
Bis zu max. ca. 30 % beträgt die mögliche Förderung, ohne die eine städtische Wohnungsbaugesellschaft gar nicht existieren kann, geschweige denn geschaffen werden sollte. Bund und Land diskutieren derzeit darüber, ob die bisherige Förderpraxis beibehalten oder umgestellt werden soll. In diesem Zusammenhang wird z.B. über die Erhöhung des Wohngeldes diskutiert. Wenn es also ab 2020 gar keine Förderung mehr geben sollte oder diese umgestellt wird, ist eine neue städtische Wohnungsbaugesellschaft heute nicht sicher zu errichten. Das derzeitige Förderprogramm ermöglicht allerdings jetzt noch bis 2019 Zuschüsse zu Wohnungsrenovierungen bei gleichzeitiger Sozialbindung (Belegungsrechte durch die Stadt). Dies sieht die FWI als Chance zusammen mit den örtlichen Wohnungsbaugesellschaften sofort unter Ausnutzung der Fördermittel tätig zu werden um z.B. die vorhandenen Leerstände für Sozialwohnungen zu aktivieren. Dazu sollten mit allen Wohnungsbaugesellschaften schnell Gespräche geführt werden.

Die FWI schätzt die Erfolgschancen einer städtischen Wohnungsbaugesellschaft sehr kritisch ein, was die folgende, realitätsnahe Beispielrechnung zeigt:
Erstellungskosten pro qm ca. 1900.- € entsprechen bei ca. 300 Wohnungen von 50 qm = 28,5 Mio. € - mögliche Förderung ca. 8,5 Mio. €
Mietpreis 5,80 €/qm = 290.- €/Wohnung = 87.000 € mtl. = 1.044.000.- €/a (der Mietpreis wurde sehr niedrig angesetzt aber u.E. ist ein höherer in Castrop-Rauxel gar nicht erzielbar)
Eigenkapital in Form von Grundstücken in Höhe von bis zu 10 Mio. € würden dafür benötigt. Die Betriebskosten allein machen jährlich ca. 18 % der Mieteinnahmen aus, dazu kämen noch die Kosten der Gesellschaft.
Legt man diese Zahlen zugrunde, wäre ein wirtschaftlicher Betrieb ohne jährlichen Zuschuss seitens der Stadt nicht möglich.

Bei der derzeitigen Finanzsituation unserer Stadt kann u.E. eine städtische Wohnungsbaugesellschaft ohne (weitere) Förderung durch Land und Bund nicht solide auf die Beine gestellt werden. Das Gutachten muss deshalb in 2 Teile gesplittet werden auch um Erstellungskosten zu sparen. Zunächst eine Machbarkeitsanalyse und je nach Ergebnis dieser danach durch gesonderte Beauftragung eine Umsetzbarkeits- bzw. Ausgestaltungsanalyse.

PS: Dem GEWO Verkauf an die LEG (Land) stimmten damals alle Fraktionen zu. Die erzielten Einnahmen wurden ausschließlich zur Renovierung von Schulen und zur Tilgung von Schulden eingesetzt. Der erzielte Erlös könnte in der Höhe heute nicht mehr erzielt werden. Alle Experten sagen, dass der Verkauf zur richtigen Zeit erfolgte und der Erlös mehr als angemessen war. Mit dem Verkauf an die landeseigene LEG erhoffte nicht nur die SPD weiterhin Wohnungsbaupolitik machen zu können. Die Stadt ist heute noch im Aufsichtsrat vertreten und hat geringe Gesellschafteranteile.
Mit der GEWO hat die SPD wahrlich nicht nur "Wohnungsbaupolitik" gemacht, indem Sie z.B. die Wohnanlage "Oberste Vöhde" in Rauxel baute. Hintergrund war hier, dass der Wahlbezirk Dorf Rauxel immer an die CDU ging und man dort mehr "eigene zugeneigte Klientel" ansiedeln wollte - was auch gelang. Bei der folgenden Kommunalwahl ging nach Fertigstellung und Belegung der Wahlbezirk erstmals direkt an die SPD.

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